Из чего состоит квартплата: и что должна делать управляющая компания

Наши читатели спрашивают: какие работы должна производить управляющая компания по содержанию и ремонту общего имущего многоквартирного дома и сколько они должны стоить? Давайте попробуем разобраться, из чего складывается плата за жилье.

Общее для всего дома
Для начала определимся, что входит в состав общего имущества многоквартирного дома (МКД). Оно указано в Правилах содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (с изменениями и дополнениями). В него, в частности, включаются:
• помещения общего пользования: лестницы, лестничные площадки, коридоры, лифты и лифтовые шахты, чердаки технические этажи, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводы, бойлерные, другое инженерное оборудование;
• крыши;
• несущие конструкции, включая и балконные плиты;
• другие общие конструкции (например, окна и двери в подъездах, перила и парапеты);
• земельный участок, на котором расположен дом;
• общедомовые приборы учета.
Этими же Правилами установлены требования к содержанию общего имущества. Их общий смысл: оно должно быть исправно, доступно, обеспечивать безопасность жизни и здоровья людей и сохранность их имущества, соответствовать установленным правилам и нормам.

Калькуляция обязательна
Обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД закреплена за организациями по управлению домами: товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными и строительными кооперативами (ЖСК), управляющими компаниями (УК). Для этого они должны осуществлять необходимые работы и услуги, для чего должен быть составлен и утвержден перечень таких работ и услуг. Проект такого перечня составляет управляющая компания и выносит на общее собрание собственников помещений в МКД для утверждения. В перечне должны быть указаны объемы, стоимость, периодичность (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД. Из стоимости всех услуг и работ и складывается ежемесячный размер платы за содержание жилого помещения (в рублях за 1 кв. м общей площади жилья), включающей в себя как плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, так и плату за услуги и работы управлению многоквартирным домом.

Минимальный набор
Теперь самое главное: что же конкретно должно входить в эту калькуляцию? Чтобы исключить разброд и шатания, правительство РФ постановлением № 290 от 03.04.2013 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок их оказания и выполнения.
Этот минимальный перечень состоит из трех основных групп работ и услуг: 1) для надлежащего состояния несущих (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов); 2) для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (мусоропроводы, вентиляция, газоснабжение, электрооборудование, холодное и горячее водоснабжение, отопление); 3) по содержанию иного общедомового имущества в МКД (уборка подъездов, мытье окон, дератизация и дезинсекция (уничтожение грызунов и насекомых) чердаков и подвалов, уборка и очистка придомовой территории, обеспечение противопожарной безопасности, устранение аварий, выполнение заявок населения).
Подчеркнем, что работы и услуги, входящие в минимальный перечень, управляющая компания выполнять обязана, а их стоимость должна быть включена в ежемесячную плату за содержание жилья, то есть дополнительно за эти работы УК брать деньги не имеет права.
По согласованию с собственниками помещений в перечень могут быть включены и другие работы и услуги. Соответственно, увеличится и размер квартплаты.
Заметим, что в рамках работ и услуг по содержанию общего имущества УК могут выполнять только текущий ремонт общего имущества: что-то подлатать, подправить, заменить, откачать, ликвидировать аварийную ситуацию. Более масштабные вещи (например, полная замена кровли, труб, электрооборудования и т. д.) — это уже капитальный ремонт и совсем другая песня.

Учесть по максимуму
Для каждого МКД составляется своя калькуляция, учитывающее конкретные особенности дома: возраст, состояние общедомового имущества, конструктивные особенности, необходимость проведения тех или иных работ и т. д. Поэтому для, скажем, двух рядом стоящих пятиэтажек одного и того же года постройки стоимость платы за содержание и ремонт общего имущества может быть разной.
В большинстве многоквартирных домов Астрахани жильцы платят своим управляющим компаниям и ТСЖ по 10-12 рублей за 1 кв. м общей площади квартиры.
Для примера мы укрупненно приводим калькуляцию по одному из астраханских МКД. В публикуемой таблице дан перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества 80-квартирной пятиэтажки 1967 года постройки (335-я серия) по ул. Татищева, общая всех площадь квартир дома составляет 3527 кв. м. Газетная площадь не позволяет привести все статьи затрат полностью, в реальной калькуляции дана их детальная расшифровка. Например, раздел 3, посвященный обслуживанию внутридомового инженерного оборудования и конструктивных элементов, состоит из шести подразделов, описывающих, в отношении каких конкретно элементов и систем будут проводиться осмотры и работы. В целом эта калькуляция, не идеал, конечно, но управляющая компания постаралась соблюсти в ней основные требования к минимальному перечню работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, установленному правительством.